

北京章哥在线配资论坛网,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
几年前跟您咨询过,但是当时因为各种原因没有买房。现在家里两个孩子,姐姐三年级,弟弟一年级。现在我们想转到东西海,但是不知道是四五年级转学合适,还是等小升初转过去合适。这两种方案差别主要在哪?现在手里有400w,能买个学区中等偏上的两局学区吗?
有推荐的房源吗?我个人是觉得孩子是普娃,去东城比较合适。但是现在家在融泽嘉园,离海淀很近,如果在西二旗附近买生活上比较方便,但是海淀转学政策是不是没有东城友好?能帮忙解答一下吗?
A:
1、常规建议是能早转就早转呗,尽早熟悉教育模式,在小升初时也有可能不吃亏。另外所谓的教育资源,其实就是环境氛围,那当然越早融入越好了。毕竟很多习惯都是从小养成的,一旦错过了童子功的岁数,再想学或再想改就难点儿了。
这参考孟母三迁吧,最终选择的是读书的环境,否则就让孟子在白事圈儿里混了。另外孟母换房时孟子才6岁,为什么不等到孟子18岁啊?因为这岁数就是岳母来挑女婿了,孟母只能准备婚房。岳母或许还刺字呢:莫等闲,白了少年头,空悲切。
2、主要差别,跨区小升初基本就是纯凭运气派位,跨学区也有可能。本区小升初则是一般不会跨区,有可能和六年学籍的同等待遇,比如东城。也有可能在初一入学按成绩分到好点儿的班,外区成绩则未必被承认。另外现在虽然没有公开的点招,但传说是都有系统内选拔,六年级如果不在校就没机会了呗。
再有就是海淀可以自己联系学校,凭成绩和关系吧。东城则是如果被派入直升校,那理论上也可以参与直升。总之就是提前转的话能多几种可能性,小升初跨区则就是派位,纯靠运气。
3、另外一点是房子利用率的差距。因为溢价是客观存在的,无论用不用或怎么用都是那些钱。所以最好是幼升小开始,利用到了溢价的全部价值。小学转学的话那就利用率低点儿,小升初才用的那就更低了。
这在东西海不太明显,因为溢价高,也不分小学中学。而在朝阳就挺明显,假定小学初中都对口名校的学区房有100万溢价,那只对口中学的则有可能没有溢价了。说明家长们更注重小学,或者说是小学的价值更高。
4、400万,中上学区两居室,买是肯定能买到,就是居住条件大多一般。毕竟就算是60平的,那单价也才6万多,这价格的多数都有硬伤,或者是面积再小一些。
这种房没法推荐,也不用推荐,直接去目标学区找中介更合适,让他们根据预算匹配房源。
5、海淀vs东城怎么说呢?如果是小学转学,那海淀对牛娃友好,东城对普娃公平。但如果是小升初跨区的话其实差不多,都是凭运气。
仅供参考。
二
Q:
想咨询换房和买学区房。我们夫妻俩35岁,孩子4岁,非京籍,现有老北苑两居住房,考虑到积分落户加分和未来老人养老同住,想换到邻近的昌平三居或者四居,比如天通苑,请您评价一下这个换房方案。因为普遍评价老北苑优于天通苑,尽量不要换,但我们也有自己的现实需求。
在孩子28年幼升小之前,想另入一套朝阳外国语的书包房,上学之后择机卖掉,在这个房价持续下跌的时期也想听听您对买卖学区房的意见。
A:
1、评价方案。用两居换到三居四居,从居住角度肯定是很合适的改善啊,毕竟房子是用来住的。这点其实看自己的喜好,不用听别人的。另外积分角度那就无可评价了,不换也不行啊。
再有就是保值角度了,天通苑保值相对好的基本都是中小户型,而您这三四居的户型偏大。尤其是四居,在天通苑有点儿算错配,价格走势一直不太强,流动性也相对弱。三居看情况吧,紧凑型的好些,毕竟从20年前政策改变之后这里就是典型的刚需板块了。
另外老北苑也看什么房,不是所有的牛奶都叫特仑苏的。如果是塔楼户型不太好的,那价格走势还不如天通苑的平均值呢。
2、再有一点,如果买天通苑的,尽量买早期的那几批,2003年之前的质量最好,至少不弱于同期商品房。之后到2005年的还行吧,再往后就弱点儿了。
3、既然是2028年上学,那现在没必要考虑学区房呢,至少是看看明年入学拐点之后的情况再说吧。以朝外的慧忠里为例,17930的时候有过溢价暴跌的先例,之后政策没执行才又涨回来的。也就是这里对政策有可能更敏感,看看再说吧。
如果要买的话就计算溢价率,尽量买溢价低的不就得了,这种时期有可能,如果能捡漏儿就怎么都不吃亏了。
仅供参考。
三
Q:
我本人在海淀四季青工作,媳妇在东单工作,首付450万左右,总价预算800以内,目标三居室。之前看了下田村的二手房,但是看了一圈媳妇都觉得不满意,她主要还是想住新房,所以也就搁置了。
最近看到石景山鲁谷的长安悦玺出了特价房,600来万能买个四居室,有点心动。虽然离我俩通勤都远一些,但胜在600多万能买个四居。求问章哥怎么看,长安悦玺这个盘能不能买,还是再持币待购观望几年。
A:
1、我好多年不卖房了,对新楼盘不熟,不方便点评人家,惹了麻烦犯不上。
2、只是说两句特价房吧。一般来说都是不好卖的才特价呢,受追捧的加价还来不及呢。那既然是我们开发商花了这么多的推广费,雇了这么多人,还找了一堆渠道商,拖了好几年都不好卖的房子,将来成为二手房之后,业主单打独斗的能好卖吗?而商品价格是由供需关系决定的,感兴趣的人少才不好卖,价格也就不好抬高了。
所以考虑好吧,确定是自住为主再买,长期自住也就无所谓其他了。另外也考察好,商品不怕便宜,但必须搞清便宜的道理。建议一定摒弃占便宜的心态,我们开发商轻易不会让买房人占便宜的。
3、另外说两句地段儿吧。常规来讲,买房尽量避开两区交界,除非是很成熟的板块,或者是品质很突出的楼盘。以当地来说,北边的京汉旭城算保值还不错的,其他的中等吧。以长安悦玺的品质应该挺好,只是考察好具体房源就行。
仅供参考。
四
Q:
我想买房,既满足自住也准备给孩子上学,目前看的主要都是丰台东高地的,请问这里的学区怎样,溢价高到什么程度?如果买下的话综合评价是否值得?保值情况怎样?
A:
1、东高地的学区挺好的,航天子弟校+钱学森,无论师资还是生源质量都很好。但这里不算普遍意义上的学区房,也就是没有溢价,居住的性价比基本就是北京平均值。所以东高地属于性价比相对高的,没必要纠结溢价。
2、是否值得看怎么说了,我认为是挺值的。对口学校的成绩放到东西海也算中上,但又没溢价,自然值得啊。但这也得看自家孩子的成绩了,考的好就是值,没考出太好的成绩那就看自己的心态了。
另外如果单从居住的性价比来说就是中等,不吃亏也不占便宜,北京大多数房子都这样儿,各项都不特殊。
3、保值到目前为止普通吧。虽然东高地算产业区,但这种产业对周边房价的影响不大,跟亦庄那种对民营开放的开发区不一样。再加上东高地的老房居多,又是两区交界,所以价格走势也就是没落后,谈不上多强。
以后大概率也这种情况。因为板块内没多少可开发土地,所以不会增加什么大型配套,土地价值不会单独增加。
仅供参考。
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